Bảng giá đất mới: Kiểm soát ngăn đầu cơ, kích giá

Tp.Hồ Chí Minh vừa ban hành bảng giá đất mới trên cơ sở sửa đổi, bổ sung bảng giá đất cũ áp dụng từ năm 2020; trong đó, hầu hết các tuyến đường, khu vực trên địa bàn thành phố đều tăng với mức dao động từ 4-38 lần. 

Theo UBND Tp.Hồ Chí Minh cũng như các chuyên gia bất động sản, bảng giá đất mới đã từng bước tiếp cận giá thị trường, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan gồm Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đảm bảo sự công bằng

Nhằm triển khai các điều chỉnh, quy định mới của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, đồng thời từng bước hướng tới ban hành bảng giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại thành phố, giá đất quy định tiệm cận giá trị trường, Tp.Hồ Chí Minh đã xây dựng và ban hành Quyết định sửa đổi, bổ sung bảng giá đất mới trên địa bàn thành phố, áp dụng  từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và được áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND Tp.Hồ Chí Minh nhấn mạnh, đến thời điểm này nhất thiết phải ban hành bảng giá đất điều chỉnh vì Quyết định 02/2020 đã không còn phù hợp. Tinh thần bảng giá đất phải sát giá thị trường, tránh ách tắc giải quyết hồ sơ cho người dân và giúp đẩy nhanh các dự án trọng điểm của thành phố. Bảng giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.

Đánh giá về Bảng giá đất mới của UBND Tp.Hồ Chí Minh ban hành, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (Horea) nhận định, Bảng giá đất điều chỉnh bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 31/10/2024, vừa bảo đảm cho ngân sách Nhà nước thu đúng, thu đủ, thu kịp thời nguồn thu từ đất đai và thị trường bất động sản, khắc phục được tình trạng sụt giảm nguồn thu từ đất đai và thị trường bất động sản trong 2 tháng 8 và 9/2024 vừa qua.

Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.Hồ Chí Minh, phân tích bảng giá đất điều chỉnh đem lại nhiều lợi ích khác nhau. Các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, bao gồm các tổ chức và cá nhân, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân được công khai minh bạch và công bằng. Các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai thay đổi theo hướng tăng sẽ góp phần răn đe và làm giảm thực trạng này, hướng tới phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.

Đối với người có đất thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai, minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái định cư. Ông Thắng khẳng định, bảng giá đất tác động tích cực đến bồi thường giải phóng mặt bằng. Người dân nhận đền bù theo giá thị trường nên tiền được nhận sẽ nhiều hơn. Trong khi đó, giá tái định cư được xác định theo khung giá đất cao thì sẽ có được những vị trí đất tốt, tuyến đường đẹp hơn.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Tp.Hồ Chí Minh cho biết, sự chênh lệch giá kéo dài này đã tạo ra một hệ thống “hai giá”, dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng. Trước hết, vấn đề này khiến công tác quản lý đất đai của Nhà nước gặp khó khăn, phức tạp. Ví dụ, sự khác biệt giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế, thường được sử dụng để giảm thuế chuyển nhượng đất. Hoặc trong trường hợp khác, việc trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước. Thứ hai là việc phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai.

Kiểm soát chặt các hành vi "té nước theo mưa"

Nhìn nhận về tác động của bảng giá đất mới đối với thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Do vậy, Horea đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành Bảng giá đất điều chỉnh để đầu cơ, “kích giá, thổi giá đất” làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Mặt khác, UBND các tỉnh, thành cần đẩy mạnh tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ và nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, đi đôi với các biện pháp quản lý, điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.

Nhấn mạnh đến việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết, bà Giang cho rằng, sự thay đổi tiến bộ này sẽ giúp khắc phục các hạn chế trước đây, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hệ thống. Đặc biệt, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, nhất là trong các dự án phát triển hạ tầng quan trọng, bằng cách thúc đẩy sự đồng thuận từ phía người dân về mức hỗ trợ và đền bù. "Đặc biệt, chi phí tài chính giảm rất nhiều. Bởi  năm kéo dài dự án là chi phí tăng cao. Khi giải tỏa tốt thì các dự án đầu tư công sẽ sớm triển khai, hoàn tất, lợi rất nhiều cho đất nước, cho xã hội một năm kéo dài dự án là chi phí tăng cao. Khi giải tỏa tốt thì các dự án đầu tư công sẽ sớm triển khai, hoàn tất, lợi rất nhiều cho đất nước, cho xã hội", bà Giang phân tích.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, bảng giá đất mới chưa cao bằng giá thị trường thì chưa thể khiến giá thị trường tăng trong tình trạng ảm đạm hiện nay. Dòng tiền đầu tư bất động sản giai đoạn 2024 - 2025 chưa mạnh, giá đất nhiều vùng ven, vùng xa nội thành Tp.Hồ Chí Minh vẫn có khả năng giảm từ 10% đến 40% do nhiều người chưa ra hàng được sau giai đoạn “ôm” nóng. Vì vậy, khó có sóng đầu cơ săn đất nền vùng ven để đẩy giá tăng.

Về lâu dài, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, Tp.Hồ Chí Minh cần tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 bảo đảm “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, phù hợp với thực tế giá đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh, để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp.