Bất động sản ven Hà Nội: Cuộc chơi "hái ra tiền"?
13/12/2010 09:25 GMT+7 | Thế giới
Khi những khu vực ngoại thành dần hết quỹ đất, các trục giao thông lớn cũng kín dự án thì các nhà đầu tư bất động sản đang hướng đến vùng ven... Thị trường đang trầm lắng nhưng dường như một cuộc chơi mới của bất động sản đã sôi động trở lại.
Đây chính là những huyện xa xôi của Hà Nội, hay các địa phương có các khu công nghiệp, đường giao thông hướng vào trung tâm Thành phố.
Những địa chỉ mới
Đầu tháng 12, Tập đoàn Hòa Phát khởi công xây dựng khu vực đầu tiên trong Khu đô thị Phố Nối. Đây là dự án bất động sản lớn, có tổng diện tích lên đến 200 ha. Dự án sẽ được đầu tư làm nhiều giai đoạn. Trước mắt, sản phẩm ở đây cho thể đáp ứng cho nhu cầu tại chỗ của một khu vực công nghiệp tập trung và đô thị đang phát triển. Về dài hạn, đô thị này sẽ trở nên rất gần khi kết nối với trung tâm Hà Nội bằng nhiều tuyền đường.
Đặc biệt, khi vùng ven Hà Nội được kết nối và phát triển, Phố Nối sẽ là một trong những đô thị vệ tinh có nhiều lợi thế khi nằm trên tuyến huyết mạch quan trọng Hà Nội - Hải Phòng và vùng Đông Bắc. Hơn nữa, khoảng cách Hàtừ trung tâm đến Phố Nối chưa đầy 30km, nếu so với khu đô thị đang đình đám hiện nay là ECOPARK thì không hẳn đã thua.
Mấy tháng nay, các nhà đầu tư cá nhân cũng hướng sự quan tâm tới khu đô thị Khai Sơn - Thuận Thành ở Thuận Thành - Bắc Ninh. Chỉ cách Hà Nội khoảng 15 km, lại gần kề với những KCN lớn ở ngoại thành phía Đông Bắc Hà Nội và tỉnh Bắc Ninh, Khai Sơn - Thuận Thành được các nhà đầu tư cá nhân đánh giá là có tiềm năng để đầu tư, cả ngắn và dài hạn.
Xa hơn, nằm ở thành phố Vĩnh Yên, Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc, giai đoạn một lên đến 200 ha được chủ đầu tư xác định, ngoài việc mở rộng thành phố khá nhộn nhịp này và đón khách hàng ở đây, khu đô thị sẽ nằm trong số các dự án vệ tinh lớn nhất của vùng Hà Nội tương lai.
Mới đây, quy hoạch chung đường vành đai 4 Hà Nội được công bố cũng là lúc hàng loạt dự án, vốn đã "nằm vùng" từ trước, bắt đầu lên tiếng. Có thể kể đến hàng loạt dự án đã được "cài cắm" như Công ty CP Sông Đà 9.06 đang quy hoạch một dự án đô thị và công nghiệp rộng đến 160 ha ở Tân Lập - Tân Hội, huyện Đan Phượng - Hà Tây.
Tuy nhiên, chủ đầu tư khu đô thị trên cho biết, rất nhiều "đại gia" xây dựng và bất động sản đã "đặt chỗ" ở đây, chẳng hạn Constrexim dự kiến làm khu đô thị 130ha, Công ty Viễn thông Sài Gòn đầu tư một KCN - đô thị không dưới 200ha, HUD cũng góp mặt bằng một khu đô thị ở ngay xã Tân Lập.
Sau vành đai 4, giới đầu tư đang hướng sự quan tâm đến quy hoạch chung Hà Nội, sẽ được công bố nay mai. Đặc biệt, kết quả đợt ra soát hàng trăm đồ án, quy hoạch các khu đô thị, công nghiệp mới đây đã cho phép 244 đồ án tiếp tục thực hiện.
Hà Nội đã tuyên bố, trong 244 đồ án quy hoạch, dự án đã được, những dự án nào đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có thể cho triển khai ngay theo hướng giảm nhẹ các thủ tục hành chính cho chủ đầu tư, thành phố chỉ hậu kiểm. Điều này sẽ khiến cho thị trường thêm sôi động.
Tuy nhiên, trong những đợt rà soát tiếp theo, Hà Nội sẽ xem xét một lượng dự án lên đến hàng trăm đang nằm ngoài vàng đai 4 hoặc vướng quy hoạch Thủ đô... Nếu "thoát qua" được, những dự án này sẽ là một nhân tố mới khiến thị trường có những thay đổi về cục diện.
Rõ ràng, vùng ven Hà Nội - một khái niệm đã được mở rộng nhanh chóng. Nếu như trước đây, vùng ven chỉ vươn đến khu vực Bắc An Khánh, Quốc lộ 70 về phía Tây; Đông Anh - Bắc Thăng Long ở phía Bắc; Việt Hưng ở phía Đông... thì nay đã ra đến vành đai 4, ra đến các tỉnh lân cận.
Vùng Hà Nội đang lan tỏa nhanh chóng, với những khu vực công nghiệp tập trung, cộng với sự gia tăng dân số cơ học rất lớn trong những năm gần đây sẽ bùng phát nhu cầu về nhà đất. Không phải chờ đến khi quy hoạch xong các đô thị vệ tinh mới nhận ra, mà ngay từ bây giờ chúng đã rất tiềm năng.
Lên giá
Cách đây mấy năm, khu đô thị mới Tiên Sơn - Bắc Ninh của Viglacera vốn bị bỏ hoang thì thời gian gần đây lên tục lên giá. Đa số các biệt thự bỏ không bắt đầu được hoàn thiện để sử dụng. Giá cả cũng tăng lên, từ dưới 5 triệu/m2 nay lên 7 triệu/m2 và thậm chí còn cao hơn.
Khu Khai Sơn - Thuận Thành đang rao giá 6 triệu/m2 nhưng hầu như không còn hàng. Nếu muốn mua giá thị trường đã ăn lên 1-2 triệu đồng.
Vậy mà chỉ khoảng 1 năm trước, những khu đô thị của Cienco 5, Hà Phong và nhiều khu khác ở xã Tiền Phong, huyện Mê Linh bị chế là xa, khó hút khách thì nửa năm lại đây giá lại tăng nhanh, vụt qua 7 triệu rồi 9 triệu đồng/m2 cũng không có hàng. Rất nhiều nhà đầu tư đã đổ xô về đây gom hàng nhưng mua bán rất khó, vì hiện nay ai cũng có tâm lý găm giữ do tin giá còn lên.
Thực tế, sau khi Hà Nội mở rộng, xác định rõ các hướng phát triển, các đô thị vệ tinh thì xu hướng đầu tư vào bất động sản vùng ven ngoại thành là xu thế tất yếu khách quan.
Trong khi đó, nhà đất ở khu vực nội thành đã bị quá tải về nhiều mặt nên việc chuyển hướng ra vùng ven là một giải pháp cho nhiều người dân đô thị cũng như các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay.
Hơn nữa, giá đất vùng ven đô không quá cao, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Vì vậy, đất ven đô không chỉ mở ra cơ hội sở hữu cho các "đại gia" mà cả những người ít tiền khi muốn an cư để lạc nghiệp. Sự sôi động của đất ven đô còn có sự góp sức lớn của "cuộc cách mạng" di dời các trụ sở làm việc, trường học, các dự án chung cư ra ngoài để giảm tải mật độ dân cư và giao thông tại khu vực trung tâm.
Hiện một số khu vực vùng ven được đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng tốt hơn như đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước..., tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch bất động sản khu vực vùng ven thành công nhiều hơn.
Thêm vào đó, qua đợt tăng giá vừa rồi, những đô thị thuộc khu vực Hà Đông - Cầu Diễn - Gia Lâm hay thậm chí Đông Anh (Hà Nội) đều lên một mặt bằng giá mới khá cao. Đối với nhiều nhà đầu tư, mức đó là không có lợi nhiều nên họ tính chuyện bỏ tiền vào những khu vực xa hơn nhưng giá cả còn chấp nhận được.
Chính sự sôi động của những dự án vùng ven, các độ thị vệ tinh đã khiến cho các dự án trước đây, ở những khu vực này, sau nhiều năm gần như bị bỏ rơi có cơ hội tìm lại với thị trường. Lý do, đầu tư nội thành hay vùng mới như ở An Khánh, 50 triệu chưa chắc đã có 1m2 đất như ý và 3 tỷ đồng không mua nổi một căn hộ đẹp, thì với số tiền đó, đã có rất nhiều lựa chọn và chia sẻ vào nhiều nhà đất khác nhau. Có thể phải đợi dài hơi nhưng chắc chắn có lãi và rủi ro ít hơn.
Một ví dụ điển hình cho thấy, cách đây hơn 1 năm, những dự án bám Quốc lộ 70 như đô thị mới Vườn Cam, Kim Chung - Di Trạch hay Mê Linh... vốn được cho là còn phải đợi dài cổ mới đến lượt, nay giá đã tăng nhanh chóng và rất được quan tâm.
Với mức tăng giá bình quân khá nhanh, thậm chí còn cao hơn ở một số khu vực của thành phố lớn, thị trường vùng ven và nông thôn đang là điểm đến đầu tư hấp dẫn với nhiều người.
Dưới góc độ thị trường, nhiều chuyên gia nhận định, sự khởi động của các dự án bất động sản lớn ở các vùng ven đô thị, các khu đô thị vệ tinh là một dấu hiệu tốt. Đây sẽ nguồn cung quan trọng cho các KCN, dân cư mới ngoại trung tâm Hà Nội, góp phần kéo dãn sự tập trung dân số và hình thành nên nhưng khu dân cư hiện đại cho ngoại thành.
Trong khi đó, một chuyên gia Hiệp hội Quy hoạch Đô thị nông thôn cho rằng, theo đúng quy luật phát triển của những đại đô thị như Hà Nội, các doanh nghiệp thường chọn thị trường có giá bán hợp lý, khách tiềm năng nhiều, lại không gặp quá nhiều cạnh tranh.
Đây chính là những huyện xa xôi của Hà Nội, hay các địa phương có các khu công nghiệp, đường giao thông hướng vào trung tâm Thành phố.
Những địa chỉ mới
Đầu tháng 12, Tập đoàn Hòa Phát khởi công xây dựng khu vực đầu tiên trong Khu đô thị Phố Nối. Đây là dự án bất động sản lớn, có tổng diện tích lên đến 200 ha. Dự án sẽ được đầu tư làm nhiều giai đoạn. Trước mắt, sản phẩm ở đây cho thể đáp ứng cho nhu cầu tại chỗ của một khu vực công nghiệp tập trung và đô thị đang phát triển. Về dài hạn, đô thị này sẽ trở nên rất gần khi kết nối với trung tâm Hà Nội bằng nhiều tuyền đường.
Đặc biệt, khi vùng ven Hà Nội được kết nối và phát triển, Phố Nối sẽ là một trong những đô thị vệ tinh có nhiều lợi thế khi nằm trên tuyến huyết mạch quan trọng Hà Nội - Hải Phòng và vùng Đông Bắc. Hơn nữa, khoảng cách Hàtừ trung tâm đến Phố Nối chưa đầy 30km, nếu so với khu đô thị đang đình đám hiện nay là ECOPARK thì không hẳn đã thua.
Mấy tháng nay, các nhà đầu tư cá nhân cũng hướng sự quan tâm tới khu đô thị Khai Sơn - Thuận Thành ở Thuận Thành - Bắc Ninh. Chỉ cách Hà Nội khoảng 15 km, lại gần kề với những KCN lớn ở ngoại thành phía Đông Bắc Hà Nội và tỉnh Bắc Ninh, Khai Sơn - Thuận Thành được các nhà đầu tư cá nhân đánh giá là có tiềm năng để đầu tư, cả ngắn và dài hạn.
Xa hơn, nằm ở thành phố Vĩnh Yên, Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc, giai đoạn một lên đến 200 ha được chủ đầu tư xác định, ngoài việc mở rộng thành phố khá nhộn nhịp này và đón khách hàng ở đây, khu đô thị sẽ nằm trong số các dự án vệ tinh lớn nhất của vùng Hà Nội tương lai.
Mới đây, quy hoạch chung đường vành đai 4 Hà Nội được công bố cũng là lúc hàng loạt dự án, vốn đã "nằm vùng" từ trước, bắt đầu lên tiếng. Có thể kể đến hàng loạt dự án đã được "cài cắm" như Công ty CP Sông Đà 9.06 đang quy hoạch một dự án đô thị và công nghiệp rộng đến 160 ha ở Tân Lập - Tân Hội, huyện Đan Phượng - Hà Tây.
Tuy nhiên, chủ đầu tư khu đô thị trên cho biết, rất nhiều "đại gia" xây dựng và bất động sản đã "đặt chỗ" ở đây, chẳng hạn Constrexim dự kiến làm khu đô thị 130ha, Công ty Viễn thông Sài Gòn đầu tư một KCN - đô thị không dưới 200ha, HUD cũng góp mặt bằng một khu đô thị ở ngay xã Tân Lập.
Sau vành đai 4, giới đầu tư đang hướng sự quan tâm đến quy hoạch chung Hà Nội, sẽ được công bố nay mai. Đặc biệt, kết quả đợt ra soát hàng trăm đồ án, quy hoạch các khu đô thị, công nghiệp mới đây đã cho phép 244 đồ án tiếp tục thực hiện.
Hà Nội đã tuyên bố, trong 244 đồ án quy hoạch, dự án đã được, những dự án nào đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có thể cho triển khai ngay theo hướng giảm nhẹ các thủ tục hành chính cho chủ đầu tư, thành phố chỉ hậu kiểm. Điều này sẽ khiến cho thị trường thêm sôi động.
Tuy nhiên, trong những đợt rà soát tiếp theo, Hà Nội sẽ xem xét một lượng dự án lên đến hàng trăm đang nằm ngoài vàng đai 4 hoặc vướng quy hoạch Thủ đô... Nếu "thoát qua" được, những dự án này sẽ là một nhân tố mới khiến thị trường có những thay đổi về cục diện.
Rõ ràng, vùng ven Hà Nội - một khái niệm đã được mở rộng nhanh chóng. Nếu như trước đây, vùng ven chỉ vươn đến khu vực Bắc An Khánh, Quốc lộ 70 về phía Tây; Đông Anh - Bắc Thăng Long ở phía Bắc; Việt Hưng ở phía Đông... thì nay đã ra đến vành đai 4, ra đến các tỉnh lân cận.
Lên giá
Cách đây mấy năm, khu đô thị mới Tiên Sơn - Bắc Ninh của Viglacera vốn bị bỏ hoang thì thời gian gần đây lên tục lên giá. Đa số các biệt thự bỏ không bắt đầu được hoàn thiện để sử dụng. Giá cả cũng tăng lên, từ dưới 5 triệu/m2 nay lên 7 triệu/m2 và thậm chí còn cao hơn.
Khu Khai Sơn - Thuận Thành đang rao giá 6 triệu/m2 nhưng hầu như không còn hàng. Nếu muốn mua giá thị trường đã ăn lên 1-2 triệu đồng.
Vậy mà chỉ khoảng 1 năm trước, những khu đô thị của Cienco 5, Hà Phong và nhiều khu khác ở xã Tiền Phong, huyện Mê Linh bị chế là xa, khó hút khách thì nửa năm lại đây giá lại tăng nhanh, vụt qua 7 triệu rồi 9 triệu đồng/m2 cũng không có hàng. Rất nhiều nhà đầu tư đã đổ xô về đây gom hàng nhưng mua bán rất khó, vì hiện nay ai cũng có tâm lý găm giữ do tin giá còn lên.
Thực tế, sau khi Hà Nội mở rộng, xác định rõ các hướng phát triển, các đô thị vệ tinh thì xu hướng đầu tư vào bất động sản vùng ven ngoại thành là xu thế tất yếu khách quan.
Trong khi đó, nhà đất ở khu vực nội thành đã bị quá tải về nhiều mặt nên việc chuyển hướng ra vùng ven là một giải pháp cho nhiều người dân đô thị cũng như các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay.
Hơn nữa, giá đất vùng ven đô không quá cao, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Vì vậy, đất ven đô không chỉ mở ra cơ hội sở hữu cho các "đại gia" mà cả những người ít tiền khi muốn an cư để lạc nghiệp. Sự sôi động của đất ven đô còn có sự góp sức lớn của "cuộc cách mạng" di dời các trụ sở làm việc, trường học, các dự án chung cư ra ngoài để giảm tải mật độ dân cư và giao thông tại khu vực trung tâm.
Hiện một số khu vực vùng ven được đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng tốt hơn như đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước..., tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch bất động sản khu vực vùng ven thành công nhiều hơn.
Chính sự sôi động của những dự án vùng ven, các độ thị vệ tinh đã khiến cho các dự án trước đây, ở những khu vực này, sau nhiều năm gần như bị bỏ rơi có cơ hội tìm lại với thị trường. Lý do, đầu tư nội thành hay vùng mới như ở An Khánh, 50 triệu chưa chắc đã có 1m2 đất như ý và 3 tỷ đồng không mua nổi một căn hộ đẹp, thì với số tiền đó, đã có rất nhiều lựa chọn và chia sẻ vào nhiều nhà đất khác nhau. Có thể phải đợi dài hơi nhưng chắc chắn có lãi và rủi ro ít hơn.
Một ví dụ điển hình cho thấy, cách đây hơn 1 năm, những dự án bám Quốc lộ 70 như đô thị mới Vườn Cam, Kim Chung - Di Trạch hay Mê Linh... vốn được cho là còn phải đợi dài cổ mới đến lượt, nay giá đã tăng nhanh chóng và rất được quan tâm.
Với mức tăng giá bình quân khá nhanh, thậm chí còn cao hơn ở một số khu vực của thành phố lớn, thị trường vùng ven và nông thôn đang là điểm đến đầu tư hấp dẫn với nhiều người.
Dưới góc độ thị trường, nhiều chuyên gia nhận định, sự khởi động của các dự án bất động sản lớn ở các vùng ven đô thị, các khu đô thị vệ tinh là một dấu hiệu tốt. Đây sẽ nguồn cung quan trọng cho các KCN, dân cư mới ngoại trung tâm Hà Nội, góp phần kéo dãn sự tập trung dân số và hình thành nên nhưng khu dân cư hiện đại cho ngoại thành.
Trong khi đó, một chuyên gia Hiệp hội Quy hoạch Đô thị nông thôn cho rằng, theo đúng quy luật phát triển của những đại đô thị như Hà Nội, các doanh nghiệp thường chọn thị trường có giá bán hợp lý, khách tiềm năng nhiều, lại không gặp quá nhiều cạnh tranh.
Theo VEF
Cùng chuyên mục
Xem theo ngày
