Đầu tư bất động sản: Để tự bảo vệ trước “khoảng trống” pháp lý?

Mặt bằng Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh

Thời gian gần đây, giới kinh doanh bất động sản xôn xao về vụ việc hàng chục người bỏ tiền tỷ mua biệt thự đã bị thế chấp ngân hàng trong dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội).

Vụ việc này có thể tóm tắt như sau. Dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh do Công ty TNHH Dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm (nay là Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn) làm chủ đầu tư, được khởi công vào cuối năm 2004. Tuy nhiên, sau khi được phê duyệt phần dự án biệt thự kinh doanh (tách ra từ dự án khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh), phía Bảo Sơn đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh với Công ty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T.

Theo đó, Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, phần xây dựng thô biệt thự chuyển giao lại cho D&T. Sau khi hợp đồng hợp tác đầu tư và cam kết chuyển giao được ký kết, D&T đã vay vốn Ngân hàng Dầu khí Toàn cầu (GP Bank) để thực hiện dự án bằng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của 47 căn biệt thự).

Song ngay sau khi làm thủ tục thế chấp vay tiền ngân hàng, D&T đã chia lô khu đất trên để bán cho 47 hộ dân. Đến tháng 12/2008, do D&T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán với GP Bank, GP Bank ra thông báo chuyển quyền hưởng thụ lô đất trên. Đến lúc này, 47 hộ dân mới "ngã ngửa" khi biết mình đã bỏ tiền mua đất đã bị ngân hàng siết nợ. Thay vì được giao nhà như cam kết, 47 hộ dân đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền lớn đã nộp.

Hiện cơ quan cảnh sát điều tra đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với Giám đốc D&T, bà Trần Thị Hồng Hạnh, về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản công dân. Sau khi bà Trần Thị Hồng Hạnh bị bắt tạm giam, rất nhiều hộ dân mua biệt thự tại dự án nói trên đã gửi đơn đến các cơ quan có thẩm quyền và báo chí, đề nghị làm rõ trách nhiệm của các bên có liên quan.

Từ vụ việc này, ông Trần Đông Tùng, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo (Bộ Tư pháp) cho rằng, sự thiếu cẩn trọng khi tìm hiểu thông tin pháp lý của bất động sản đã dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc cho nhà đầu tư. Nhưng ông cũng thừa nhận trong nhiều trường hợp dẫn đến hậu quả, nguyên nhân lại không xuất phát từ phía người dân.

Theo ông Tùng, lẽ ra việc cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản là việc làm thường xuyên khi hàng hoá xuất hiện trên thị trường luôn tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý, nhưng với hệ thống đăng ký giao dịch đảm bảo hiện nay, rất khó công khai minh bạch về pháp lý bất động sản.

* Theo ông thì khả năng thu hồi vốn của người dân trong vụ này nhiều hay ít?

Thực ra tài sản thế chấp có thể được bán với hai điều kiện. Thứ nhất là phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc hai bên thoả thuận với nhau là tiền bán tài sản thế chấp sẽ tiếp tục là tài sản thế chấp. Trong trường hợp này GP Bank phải đồng ý cho bên D&T bán, hoặc là tiến độ bán đến đâu phải thông báo cho GP Bank biết.

Tôi nghĩ phân định tranh chấp trong trường hợp này phải dựa vào hợp đồng ký kết giữa D&T và GP Bank. Thường là trong nhiều vụ việc như thế này, người dân sẽ là người chịu thiệt, khả năng thu hồi lại vốn cũng khó.

* Thưa ông, muốn tìm hiểu về tình trạng pháp lý của bất động sản, nhà đầu tư phải "gõ cửa" cơ quan nào?

Các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo (Bộ Tư pháp).

* Qua những vụ việc như trên, phải chăng chúng ta lại thấy rõ tầm quan trọng của việc đăng ký giao dịch đảm bảo cũng như việc cần thiết phải công khai tình trạng pháp lý của bất động sản?

Thực tế, đăng ký giao dịch đảm bảo đối với bất động sản có nhiều cái lợi. Đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ công khai hoá các thông tin giao dịch tín dụng cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu khi xác lập các giao dịch dân sự, kinh tế.

Nhưng quan trọng hơn, trong các trường hợp có tranh chấp xảy ra, đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ xác định được thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận đảm bảo trong trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ.

Nhiều lợi ích là vậy, nhưng cơ chế đăng ký giao dịch bất động sản hiện nay lại không khuyến khích người dân làm theo pháp luật, dù nhiều người biết rằng, quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân trong các giao dịch có tranh chấp không được bảo vệ khi bất động sản chưa được đăng ký.

* Theo ông, việc người dân mù mờ về thông tin pháp lý của bất động sản là do sự không cẩn thận của người dân trong việc tìm hiểu thông tin hay do thực trạng cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản còn nhiều vấn đề?

Việc cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản còn nhiều vấn đề đáng bàn.

Các thông tin được cơ quan đăng ký bất động sản cung cấp chủ yếu là thông tin về quy hoạch đất đai. Không ít trường hợp cho rằng thông tin về bất động sản là những thông tin cần giữ bí mật, chỉ cung cấp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc chính chủ sở hữu bất động sản, vì vậy cung cấp công khai cho tổ chức, cá nhân rất hạn chế.

Trong khi đó, người dân lại thường tìm hiểu thông tin về bất động sản theo những con đường không chính thức, một phần do sự thiếu hiểu biết về trình tự, thủ tục cung cấp thông tin, phần do tìm hiểu thông tin theo đúng trình tự rất mất thời gian, lại khó được trả lời đầy đủ.

Để tìm hiểu thông tin về hiện trạng của thửa đất, hiện nhà đầu tư thường xuống trực tiếp thực địa hỏi bằng miệng các cán bộ có thẩm quyền tại địa phương (UBND cấp xã) hoặc những người dân xung quanh.

Trong khi đó, nhiều thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản lại không được lưu giữ để cung cấp công khai theo yêu cầu của người dân. Việc lưu trữ hồ sơ, thông tin đăng ký không được tổ chức tốt, dẫn đến việc nhiều giao dịch đã đăng ký nhưng không có thông tin lưu giữ lại.

Điển hình là các vụ việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trong nhiều trường hợp, được cung cấp thông tin nhưng có khi mất tới hàng tháng trời với nhiều thủ tục.

* Đứng trên phương diện người làm luật, ông có cho rằng cơ quan chức năng đóng chưa tròn vai khi chưa xây dựng được một cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch đảm bảo, dẫn đến nhiều trường hợp cái cần thì không công khai, cái công khai thì không cần?

Đây là một bất cập. Hiện nay hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán theo từng loại tài sản, trong khi chưa xây dựng được cơ chế trao đổi thông tin giữa các cơ quan, do đó chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm.

Hệ quả của việc này là thông tin về tài sản bị phân tán.

Điểm mấu chốt là chúng ta chưa tách biệt hoàn toàn hoạt động đăng ký là dịch vụ công với chức năng quản lý nhà nước. Bởi vì hoạt động đăng ký hiện đang bao gồm hai khâu: khâu xác lập quyền sở hữu bất động thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng của UBND và khâu đăng ký biến động đối với bất động sản tài các văn phòng đăng ký.

Việc cơ quan quản lý hành chính các cấp tham gia vào quá trình công nhận việc xác lập các quyền dân sự đối với bất động sản có hạn chế là các quan hệ dân sự, kinh tế bị phụ thuộc vào ý chí của cơ quan đăng ký nhiều hơn là căn cứ vào luật định.

* Vậy, trước mắt nhà đầu tư phải làm gì để tự bảo vệ mình, khi thực hiện giao dịch nhà đất mà không có thông tin chính xác về pháp lý của bất động sản?