Bong bóng bất động sản có vỡ không?

Gần hai mươi năm qua, đường biểu diễn thị giá BĐS của Việt Nam đã liên tục diễn biến theo cách đỉnh sau cao hơn đỉnh trước qua mỗi chu kỳ sốt nóng. Bong bóng BĐS vì thế cũng đã thành hình thành khối.

Gần đây dư luận xôn xao và e ngại liệu thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã hình thành "bong bóng" hay chưa, và khi nào thì quả bóng này sẽ nổ? Các chuyên gia cũng đã mổ xẻ vấn đề này, đa số đều cho rằng trong một vài năm tới, chưa có chuyện thị trường vỡ mà chỉ có thể là quả bóng xì hơi cho bớt căng.

Chúng tôi trân trọng giới thiệu bài viết của TS. Phạm Chí Dũng với cái nhìn toàn cảnh về thị trường này cũng như sự hình thành, khả năng "nổ" của bong bóng BĐS.

Quá trình tích lũy của bong bóng BĐS

Từ tháng 4/2011 đến nay, một hiện tượng khá lạ là xuất hiện ngày càng nhiều những bài viết trên mặt báo chí cảnh báo về tình trạng bong bóng bất động sản (BĐS) ở Việt Nam. Tần suất thông tin như vậy chỉ có thể so sánh với thời kỳ "đen tối" của thị trường BĐS vào năm 2008 và đầu năm 2009. Nhưng trong thời gian con sóng lớn tăng giá đất nền diễn ra ở Hà Nội từ giữa năm 2009 đến đầu năm 2011 với mặt bằng giá được đẩy lên gấp gần ba lần, khá ngạc nhiên là những thông tin cảnh báo thẳng thừng về bong bóng BĐS lại khá ít ỏi.

Thực ra vấn đề bong bóng BĐS không phải là chủ đề mới mẻ gì. Cứ vào mỗi đợt sốt đất, vấn đề này lại được nêu ra. Chỉ có điều nếu xem xét kỹ, thường thì chủ đề này chỉ được nêu ra vào cuối sóng, nghĩa là khi mọi việc đã được giới đầu cơ gần như hoàn tất.

Trong 4 con sóng lớn của thị trường BĐS trong gần hai mươi năm trở lại đây (con sóng thứ tư thuộc về thị trường BĐS Hà Nội và Đà Nẵng mà chưa lan đến khu vực phía Nam), có lẽ vấn đề bong bóng BĐS chỉ được đề cập khá nhiều sau đợt sóng lớn thứ hai diễn biến từ năm 2000 đến năm 2001.

Trong suốt gần 5 năm sau đó, từ năm 2002 đến 2006, người ta đã không chứng kiến một sự sụt giảm mạnh về mặt bằng giá nhà đất, nhưng thay vào đó là tình trạng đóng băng của đa số các phân khúc, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Khi đó, loại phân khúc căn hộ cao cấp chưa hình thành nhiều về số lượng nên trong lĩnh vực học thuật BĐS cũng chưa có khái niệm hoàn chỉnh về sự đóng băng của căn hộ cao cấp. Nhưng đến thời kỳ đóng băng thị trường từ đầu năm 2008 đến gần giữa năm 2009, người ta mới chứng kiến sự sụt giảm khá mạnh - trung bình đến 40% - giá đất nền và căn hộ cao cấp. Mức sụt giảm đó đã cho thấy trong những điều kiện xấu về kinh tế (như xảy ra khủng hoảng kinh tế), thị trường BĐS thường lộ rõ nhất cái phần ảo của nó, và hệ quả tương xứng của mất mát kinh tế là cái ảo phải trở về gần sát giá trị thực của nó.

Liệu thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã hình thành "bong bóng" hay chưa, và khi nào thì quả bóng này sẽ nổ? - Ảnh: DĐDN

Tuy nhiên, những người dân ít tiền chờ đợi mặt bằng giá BĐS giảm mạnh hơn nữa đã phải thất vọng. Ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng, giá BĐS ở một số khu vực trước đó đã tăng quá nóng giảm mạnh nhất cũng chỉ đến 50-60% giá đỉnh sốt của nó chứ không mất đến 70-80% giá trị như cổ phiếu chứng khoán. Điều đó cũng cho thấy trong điều kiện nền kinh tế vận hành bình thường, cho dù mặt bằng giá nhà đất có tăng gấp 4-5 lần thì mức độ sụt giảm của nó cũng chỉ ở khoảng 20-30% là đã kích thích nguồn tiền tiêu dùng và đầu cơ.

Gần hai mươi năm qua, đường biểu diễn thị giá BĐS của Việt Nam đã liên tục diễn biến theo cách đỉnh sau cao hơn đỉnh trước qua mỗi chu kỳ sốt nóng. Bong bóng BĐS vì thế cũng đã thành hình thành khối.

BĐS Trung Quốc và BĐS Hà Nội

Có một mối liên quan nhất định giữa vận động của thị trường BĐS Việt Nam với thị trường BĐS Trung Quốc, cũng như tình trạng bong bóng BĐS của hai thị trường này.

Cũng như Việt Nam, BĐS Trung Quốc đã có những bước tăng trưởng quá mạnh mẽ từ năm 2005 đến nay. Sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, một chi tiết đáng chú ý là thị trường BĐS Trung Quốc phục hồi vào quý II/2009, cùng thời gian với thị trường BĐS Hà Nội. Kể từ đó, giá nhà đất liên tục tăng trên 70 thành phố của quốc gia này. Tuy nhiên vào thời gian đó tại Trung Quốc duy trì chính sách lãi suất thấp nên nguồn tiền đổ vào BĐS rất lớn.

Hơn nữa, hiện tượng dòng tiền nóng từ bên ngoài đổ vào Trung Quốc để kích thị trường chứng khoán và thị trường BĐS đã được ghi nhận. Vì thế, sự luân chuyển dòng tiền giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường BĐS ở Trung Quốc diễn ra nhịp nhàng trrong sự điều phối của các nhóm đầu cơ. Vào tháng 8/2009, khi thị trường chứng khoán đã tạo đỉnh sau cú tăng ngoạn mục gấp hai lần từ đáy khủng hoảng, thị trường BĐS Trung Quốc càng có cớ để tăng mạnh và kéo dài suốt đến cuối năm 2010.

So với thời điểm năm 2007, mặt bằng giá nhà bình quân ở Trung Quốc đã tăng 140%, riêng tại Bắc Kinh tăng đến 800%. Đó là một tỷ lệ tăng trưởng vượt quá xa mức thu nhập thực tế của giới có thu nhập trung bình tại đất nước này khiến cả thế giới phải quan tâm. Dựa trên những tác động đáng kể mà kinh tế Trung Quốc có thể tạo ra cho các thị trường quốc tế, "tiến sĩ tận thế" Roubini cũng đã cảnh báo về bong bóng BĐS Trung Quốc đang phình lớn và có thể nổ tung bất cứ lúc nào.

Lời cảnh báo của ông, cũng như nhiều cảnh báo của các tổ chức tài chính lớn của thế giới như Quỹ tiền tệ quốc tế, Ngân hàng thế giới được đưa ra từ giữa năm 2010, thậm chí có tổ chức còn dự báo đến cuối năm 2010 Trung Quốc sẽ vỡ bong bóng BĐS. Thế nhưng điều lạ lùng là mãi cho đến giờ cái bong bóng ấy vẫn chưa nổ, mặt bằng giá nhà đất chỉ giảm ở mức độ vừa phải và vẫn có sức mua vào.

Vào đầu năm 2011, đã xuất hiện những thông tin nhận định mới hơn và có tính cách điều chỉnh đối với thị trường BĐS Trung Quốc. Theo đó, năm 2011 thị trường BĐS quốc gia này có thể giảm 30% giá trị đỉnh của nó (nhưng vẫn chưa phải là vỡ bong bóng). Cho đến tháng tháng 5/2011, sau khi kiểm nghiệm tốc độ đi xuống chậm chạp của mặt bằng giá BĐS của Trung Quốc, một số chuyên gia quốc tế lại thừa nhận chỉ số BĐS của nước này có thể chỉ giảm 10% trong năm 2011.

Bong bóng BĐS đang hình thành tại Hà Nội?

Trong năm 2009, thị trường BĐS Hà Nội phục hồi trong thế khó khăn hơn nhiều so với bối cảnh cùng thời gian ở Trung Quốc. Cho tới quý IV/2009, mặt bằng lãi suất ở Việt Nam vẫn khá cao, trong khi nguồn cung tín dụng BĐS gần như bằng không. Tuy vậy, thị trường BĐS Hà Nội vẫn làm được điều mà thị trường nhà đất Trung Quốc làm: mặt bằng giá đất nền tăng từ 2,5-3 lần.

Với đợt tăng này, thị trường BĐS Hà Nội đã hoàn thành đợt tăng trưởng lớn thứ tư trong gần hai mươi năm nay (tính từ thời điểm năm 1993 khi diễn ra cơn sốt BĐS đầu tiên sau thời mở cửa).

Vấn đề đặt ra là sau gần hai mươi năm, liệu thị trường BĐS Hà Nội có đang đứng trước một nguy cơ bong bóng. Hoặc xét theo quy luật vận động tự nhiên, liệu thị trường này có đang phải đối mặt với một chu kỳ điều chỉnh giảm bình thường? Những khả năng này phụ thuộc vào nhiều yếu tố chứ không phải tự thân thị trường BĐS hay nền kinh tế Việt Nam có thể tự quyết định được.

Theo một số chuyên gia, bong bóng BĐS chỉ bị vỡ khi nó hội tụ đủ các yếu tố về thu nhập của người dân, tốc độ tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ trên nền tảng bất động sản quá sớm, và bất động sản phải là nền tảng của hệ thống tín dụng.

Trong các yếu tố hội tụ này, có lẽ điều quan trọng hơn là giá trị BĐS phải là một cấu thành quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nếu giá trị này chiếm tỷ trọng lớn trong hệ thống tài chính quốc dân, việc bong bóng BĐS vỡ sẽ ảnh hưởng nặng nề đến sự phát triển kinh tế, giống như hiện trạng và những nguy cơ mà chính phủ Trung Quốc luôn cảnh báo khi xem xét đến sự phát triển quá nóng thị trường BĐS của họ.

Hiện nay, số nợ vay BĐS ở nước ta là 235.000 tỷ đồng, trong đó riêng địa bàn TP.HCM đã chiếm đến phân nửa con số này, trong khi Hà Nội chỉ đại diện khoảng 20%. Số nợ vay này tuy khá nhiều nhưng vẫn chưa được xem là gây tác động mạnh đến huyết mạch tài chính quốc gia.

Do đó, có một luồng suy luận cho rằng dù thị trường BĐS đang hình thành bong bóng và có khả năng vỡ, nền kinh tế quốc dân vẫn chẳng bị ảnh hưởng gì mấy. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng nghiêm trọng sẽ đến với nhiều ngân hàng, trong đó đa phần là ngân hàng thương mại cổ phần, những địa chỉ đã từ lâu có mối quan hệ "môi hở răng lạnh" với các doanh nghiệp BĐS, hoặc như có chuyên gia nhận xét thì những ngân hàng này trong suốt thời gian khó khăn qua đã nuôi các doanh nghiệp BĐS, giúp cho những doanh nghiệp này thu xếp được những khoản nợ đã tới kỳ đáo hạn với ngân hàng, gia hạn các hợp đồng vay đến 3-4 lần và nuôi dưỡng kỳ vọng vào khả năng thanh toán được nợ của doanh nghiệp.

Theo VEF