Nợ xấu bất động sản chờ một giải pháp

Một dự án nhà ở đang thi công dang dở tại quận Bình Thạnh, TPHCM

Theo ông Lê Đức Thúy, Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, cần có một chính sách điều hành tiền tệ kịp thời để giải quyết các khoản nợ xấu bất động sản.

Sau hơn nửa ngày lắng nghe thông tin từ cả giới đầu tư kinh doanh bất động sản lẫn đại diện một số ngân hàng tại một cuộc tọa đàm diễn ra hồi tuần trước ở TPHCM, ông Lê Đức Thúy, Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đưa ra nhận định thị trường bất động sản chưa đến nỗi “sụp đổ đến nơi” như nhiều người nghĩ, tuy nhiên “thị trường đang đóng băng và có nguy cơ làm cho dư nợ tín dụng càng tăng, nếu không có chính sách điều chỉnh công tác điều hành tiền tệ một cách kịp thời”.

Nợ ngân hàng không mất, chỉ là... khó đòi!

Có vẻ như hiện nay các ngân hàng mới là phía chịu áp lực nặng nề hơn so với giới kinh doanh địa ốc, bởi nguy cơ không trả được nợ của một số doanh nghiệp bất động sản đã lộ dần. Các ngân hàng phải tìm ra lời giải cho bài toán cho vay bất động sản vào thời điểm cân đối nợ cuối năm, khi mà việc giải chấp tài sản không phải là biện pháp hay.

Chính ông Thúy cũng đã thừa nhận việc giải chấp tài sản không chỉ là “vấn đề khó” mà còn là “vấn đề lớn”, bởi thanh lý thế nào đây trong thời buổi thị trường mất tính thanh khoản để có thể thu hồi hàng trăm ngàn tỉ đồng đang còn nằm trong bất động sản (bao gồm cả giá trị các bất động sản cầm cố cho các khoản vay khác)?

Thực ra, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã khẳng định nợ xấu vẫn trong tầm kiểm soát, tuy nhiên, lãnh đạo một số ngân hàng đang lo lắng nếu không kích hoạt thị trường mà cứ trích lập dự phòng rủi ro theo đà tăng dần của khoản nợ xấu này và cứ để mặc thị trường đóng băng thì cũng không phải là cách để thu hồi được nợ. Như vậy, câu hỏi lớn mà các ngân hàng cần trả lời trong lúc này là xử lý nợ xấu như thế nào để không bước tiếp vào ngõ cụt!

Theo ông Trương Văn Phước, Tổng giám đốc Eximbank, hiện ngân hàng không mất vốn tín dụng đối với bất động sản, chưa kể một số bất động sản có giá tăng cao sau mấy lần sốt giá nhà đất. Nhà đầu tư bất động sản cũng không mất vốn đã vay mà vấn đề hiện nay là cần có “liều thuốc” làm “tan băng” thị trường bất động sản. Thực tế hiện nay, nhu cầu ở thật cũng đang bị triệt tiêu do khách hàng vừa không đủ tiền mua nhà nếu không có hỗ trợ tín dụng, vừa mang tâm lý chờ giá nhà đất và lãi suất giảm thêm.

Liều thuốc cần thiết lúc này, theo ông Phước, là NHNN cần có một chính sách tín dụng bất động sản linh hoạt hơn. Giải thích luận điểm này, ông Phước cho rằng với mức trích lập dự phòng rủi ro của hệ thống ngân hàng đã đạt 80% tổng mức nợ xấu và tổng vốn khả dụng đang cho phép, NHNN nên cho phép các ngân hàng giãn nợ đối với khách vay, tăng cho vay thúc đẩy khôi phục thị trường và kích cầu mua bất động sản. “Tuy nhiên, điều này phải được đưa vào chính sách điều hành vĩ mô, vì nếu không có lệnh sẽ không ngân hàng nào dám xé rào!”.

Vòng luẩn quẩn?

Nhiều doanh nghiệp địa ốc lại đang khấp khởi kỳ vọng về một lực đẩy từ luồng vốn ngân hàng, nhất là khi lãi suất đang trong chiều hướng giảm. Nhưng cũng có ý kiến lo ngại nếu ngân hàng lại mở cửa cho vay thì chẳng khác gì một lần nữa tạo điều kiện cho giới đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng giá bán, “đầu cơ” lại nở rộ vì thực tế giá nhà đất vẫn chưa giảm sâu, so với sức mua của phần lớn khách hàng vẫn còn cao.

Tuy nhiên, có thể hiểu giải pháp mà ông Phước đưa ra giống như một liều thuốc cấp cứu mà ông ví là “bình oxy đưa bệnh nhân vào phòng mổ” để nhằm giải quyết tình trạng bế tắc hiện nay.

Tại nhiều hội thảo diễn ra gần đây bàn về tác động của việc thắt chặt tín dụng trong bối cảnh nền kinh tế khát vốn, lãnh đạo nhiều ngân hàng đã liên tục cảnh báo rằng bản chất ngân hàng là định chế tài chính trung gian dựa trên nguyên tắc huy động vốn ngắn hạn nên ngân hàng không có nhiều vốn cho vay đầu tư bất động sản trung và dài hạn, nhất là các ngân hàng thương mại. Do đó, nếu có cho vay phát triển dự án thì cũng sẽ thẩm định kỹ lưỡng, chọn lọc những dự án thực sự khả thi, hiệu quả cao hoặc sắp sửa hoàn thành. Bên cạnh đó, nguồn tín dụng cho vay mua bất động sản cũng đang có khuynh hướng đòi hỏi những điều kiện vay vốn khắt khe hơn trước nhiều.

Mặt khác, nhiều người cũng tin rằng những tháng khó khăn vừa qua đã giúp các chủ thể tham gia thị trường bất động sản có được bài học đắt giá về sự tham lam, để từ đó, điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình sao cho tập trung và thực chất hơn. Nhìn từ vai trò quản lý nhà nước, ông Trương Văn Phước cho rằng Chính phủ cần xây dựng cơ chế vận hành của thị trường bất động sản sao cho vai trò quản lý của Chính phủ phát huy được tác dụng điều tiết thị trường.

Như vậy xét dưới nhiều góc độ, các chuyên gia tin rằng sự tăng trưởng tín dụng bất động sản quá nóng như năm 2007 đã là “vết xe đổ” đang và sẽ được lưu ý né tránh, nhất là ở góc độ điều hành vĩ mô. Nhưng để giải quyết cấp bách các khoản nợ quá hạn, nợ xấu của hệ thống ngân hàng hiện nay, giải pháp bơm vốn qua ngân hàng để khởi động lại thị trường vẫn lại được kỳ vọng nhiều nhất.