Tranh chấp trong bất động sản - Bài 3: Hạn chế xung đột

Xuất phát từ nhu cầu cao về nhà ở tại trung tâm đô thị của cả nước, Hà Nội đã có hàng nghìn dự án bất động sản, xây dựng đô thị, nhà ở được triển khai xây dựng, theo kiểu trăm hoa đua nở. 

Sự phát triển nóng của các dự án bất động sản đô thị tại Hà Nội thời gian qua đã để lại nhiều hậu quả. Trong đó, dễ nhìn thấy nhất là các vụ tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và người dân kéo dài nhiều năm nhưng chưa được giải quyết dứt điểm.

Mâu thuẫn bắt nguồn từ xung đột lợi ích

Toàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.135 tòa nhà chung cư thương mại, nhà ở xã hội; cùng nhiều dự án bất động sản đô thị, nhà ở. Do nhiều dự án, cùng với một số doanh nghiệp chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, dẫn tới tại Hà Nội đã xảy ra hàng loạt vụ mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với nhà đầu tư, cư dân. Đó là mâu thuẫn: về chậm bàn giao công trình theo tiến độ; chậm bàn giao quỹ bảo trì; huy động vốn khi chưa đủ điều kiện; xác định diện tích sở hữu chung-riêng của nhà chung cư…

Mới đây, khách hàng mua nhà tại chung cư Phú Thịnh Green Park Hà Đông (Hà Nội) đã treo băng rôn tại nhiều khu vực để phản đối chủ đầu tư.

Qua tìm hiểu vụ việc, UBND phường Hà Cầu, quận Hà Đông thông tin, chung cư Phú Thịnh Green Park xuất hiện mâu thuẫn với khoảng 48 cư dân mua nhà dự án. Mâu thuẫn phát sinh vì cư dân cho rằng vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ liên quan đến điều khoản giá nước, lắp đặt đồng hồ điện nước, chậm bàn giao căn hộ, chậm bàn giao sổ hồng và không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Tuy nhiên, khi phóng viên liên lạc với chủ đầu tư thì không bắt máy.

Qua tìm hiểu thực tế tại Hà Nội, việc chậm tiến độ xây dựng dự án so với cam kết là một trong những căn nguyên điển hình gây ra những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư trên địa bàn Hà Nội.

Với dự định đi tắt đón đầu, vào năm 2021, chị N. M. N ở quận Cầu Giấy đã mạnh tay xuống 70% số tiền để mua căn biệt thự diện tích hơn 110 mét vuông với giá 22 triệu đồng/m2 tại khu đô thị nhà ở Minh Giang Đầm Và, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh. Do dự án chưa đủ điều kiện để thực hiện hợp đồng mua bán nên chị N đã thông qua hợp đồng góp vốn để chuyển tiền cho doanh nghiệp. Chị N cho biết, theo thông tin từ chủ đầu tư, thì sau khoảng 2 năm, dự án sẽ được khởi công xây dựng và hoàn thành. Để cho các nhà đầu tư như chị yên tâm, chủ đầu tư đã cho xây dựng vỉa hè, đường giao thông, trồng cây xanh tại dự án. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng.

Cũng theo chị N, tại dự án này, có nhiều nhà đầu tư khác cũng đang bày tỏ lo lắng không biết đến bao giờ chủ đầu tư triển khai xây dựng, để bàn giao công trình.

Về nội dung trên, ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Công ty TNHH Minh Giang thừa nhận, chậm tiến độ là do khách quan vì vướng giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, công ty đang thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư, xây dựng và đang chờ thành phố phê duyệt, khiến dự án bị chậm tiến độ so với kế hoạch.

Còn liên quan đến quỹ bảo trì, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tính đến tháng 10/2022, trên địa bàn Hà Nội còn 95 nhà chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý. Việc chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư đã dẫn đến những mâu thuẫn cao độ giữa chủ đầu tư và cư dân.

Điển hình cho tình trạng chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư là chung cư Discovery số 302 phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy. Theo cư dân tòa nhà, dù người dân đã vào ở từ 4 năm nay nhưng vẫn chưa bầu được Ban quản trị tòa nhà.

Điều này đồng nghĩa với số tiền kinh phí bảo trì ước tính khoảng 40 tỷ đồng vẫn đang được chủ đầu tư nắm giữ. Trong khi đó, cư dân tòa nhà thì bức xúc gửi đơn kiến nghị tới UBND quận Cầu Giấy về việc buộc chủ đầu tư phải công khai về tình trạng và bàn giao quỹ bảo trì đúng quy định. Tuy nhiên, vụ việc vẫn chưa được các bên liên quan giải quyết dứt điểm.

Theo phòng Quản lý Đô thị quận Cầu Giấy, do tòa nhà Discovery số 302 chưa được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy nên chưa đủ điều kiện cho cư dân vào ở, dẫn đến chưa đủ điều kiện để thành lập Ban quản trị tòa nhà.

Khóa tư tưởng trục lợi từ chính sách

Theo nhận định của một số chuyên gia, để tồn tại những mâu thuẫn trên là do hệ thống luật pháp còn chưa theo kịp thực tiễn để chủ đầu tư lợi dụng trục lợi nhà đầu tư, cư dân. Thậm chí, một số chủ đầu tư, vì lợi ích cá nhân đã cố tình vi phạm luật để làm giầu.

Có khu đất ở huyện Thạch Thất, huyện Quốc Oai ở tình trạng chưa phê duyệt chủ trương đầu tư, chưa có quyết định bàn giao đất của cơ quan có thẩm quyền và chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật…, nhưng đã được phân lô, bán nền để thu lợi. Khi biết dự án chưa đủ tính pháp lý thì cũng là lúc nhà đầu tư đã trao "tiền tươi thóc thật" cho chủ đầu tư nên dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện.

Nhìn nhận về nội dung này, ông Nguyễn Tiến Quang, Trưởng phòng Quản lý Đô thị, quận Hai Bà Trưng cho rằng, có không ít nhà đầu tư hám lợi nên đã mua "lúa non" khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện mở bán. Thực tế nhà đầu tư cũng biết là rủi ro nhưng vì lợi nhuận nên nhắm mắt bỏ qua các quy định để đánh "cược" tài sản của mình với sự tử tế của chủ đầu tư. Khi dự án không xuôi chèo mát mái, nhà đầu tư làm đơn kiến nghị, rồi cùng lúc gửi đến nhiều cơ quan chức năng để mong xem xét giải quyết.

Vẫn theo ông Quang, về nguyên tắc, khi tiếp nhận đơn, cơ quan chức năng ở cấp quận, huyện phải giải quyết theo quy trình. Song, công việc trên cũng gặp nhiều khó khăn, do cấp quận chỉ quản lý: Giấy phép xây dựng; Thông báo khởi công; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hồ sơ khác như: vay vốn, góp vốn như thế nào, liên doanh liên kết với tổ chức hay cá nhân…, thì cấp quận, huyện không nắm được. Nên khi giải quyết, quận phải làm văn bản đến các cơ quan liên quan xin cung cấp thông tin về dự án. "Cơ quan Nhà nước phải chạy theo để giải quyết song không mang lại hiệu quả. Bởi vì, việc hợp đồng mua bán hay góp vốn giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp thuộc lĩnh vực dân sự. Nên bên bị ảnh hưởng có thể khởi kiện ra tòa để được pháp luật bảo vệ", ông Quang phân tích.

Từ thực tế giải quyết các mâu thuẫn liên quan đến dự án bất động sản, đô thị, ông Nguyễn Tiến Quang cho rằng, khi triển khai một dự án đô thị, nhà ở, Nhà nước cũng nên quy định nhà đầu tư cần phải có một nguồn vốn nhất định thì mới đủ điều kiện khởi công. Hiện nay, luật pháp cho phép chủ đầu tư mang chính dự án đó ra thế chấp ngân hàng. Khi dự án triển khai gặp vấn đề bị cơ quan chức năng xử lý thì người bị hại cứ chạy quanh để cầu cứu các cơ quan quản lý nhà nước. Điều này, gây ảnh hưởng đến thời gian, công sức giải quyết vụ việc của cơ quan chức năng.

Còn liên quan đến giải quyết mâu thuẫn trong bàn giao quỹ bảo trì, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Chủ tịch UBND quận Tây Hồ nêu ý kiến, trong trường hợp giữa chủ đầu tư và cư dân không có tiếng nói chung về quỹ bảo trì thì đề nghị cơ quan công an vào cuộc xác minh, điều tra và xử lý theo quy định của pháp luật, chứ không giao cho chính quyền địa phương cưỡng chế tài khoản của chủ đầu tư như khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014.

Thông tin thêm về việc xử lý giải quyết mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân trong việc bàn chậm giao quỹ bảo trì, Luật sư Phạm Thế Truyền – Văn phòng Luật sư Thiên Thanh cho hay, hành vi này của chủ đầu tư có dấu hiệu phạm tội hình sự (có thể một trong ba tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, chiếm giữ trái phép tài sản, hoặc sử dụng trái phép tài sản), có thể xử lý hình sự để răn đe.

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, để tạo sự răn đe mạnh mẽ hơn nữa đối với chủ đầu tư có những mâu thuẫn với cư dân về bàn giao quỹ bảo trì chung cư, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất với UBND thành phố Hà Nội chuyển hồ sơ sang cơ quan Công an; đồng thời, kiên quyết không giao các dự án đầu tư mới đối với các chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị.

Bài 4: Gỡ vướng từ đâu?