Thị trường bất động sản: Giá và sức mua

Một chung cư cao cấp đang xây dựng ở quận 7, TPHCM

Có thể nói, giới kinh doanh địa ốc đã thấm thía với bài học mất sức mua trong gần một năm qua. Nó không chỉ cắt đứt nguồn vốn quan trọng đối với những doanh nghiệp kinh doanh chủ yếu bằng tiền ứng trước của khách hàng mà còn gây lúng túng cho cả những doanh nghiệp trường vốn trong việc hoạch định chiến lược đầu tư.

Khi mà các công cụ huy động vốn xã hội cho thị trường này còn chưa phát triển, trong khi vốn khả dụng ở ngân hàng dù có dư thừa cũng không còn cho vay một cách dễ dãi nữa, lại cộng thêm việc nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhiều người tin rằng số lượng nhà đầu tư trung gian cá thể cũng giảm đi nhiều. Còn chăng khách tìm mua nhà đất ngay lúc này là những người thực sự giàu có hoặc đang bức xúc về chỗ ở.

Nhà cao cấp: thừa hay thiếu?

Nhiều ý kiến cho rằng các nhà phát triển dự án thời gian qua bị sức cuốn của lợi nhuận nên đã tập trung quá nhiều vào dòng sản phẩm cao cấp và đã phải nếm trải rủi ro khi phân khúc này bị đóng băng nặng nề nhất trong năm 2008. Tuy nhiên, rảo quanh một số dự án cao cấp thì thấy vẫn còn đó những chủ đầu tư nuôi dưỡng một niềm tin vào trung hạn.

Lấy khu đô thị đang thu hút sự quan tâm của nhiều người là Nam Sài Gòn làm ví dụ. Dự án Sunrise City với 1.800 căn hộ do Công ty Novahomes đầu tư trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TPHCM vừa được khởi công hồi tháng trước, tuy chủ đầu tư còn cẩn thận thăm dò thời điểm tung hàng nhưng giá bán đã được dự kiến từ 2.500-3.000 đô la Mỹ/mét vuông căn hộ.

Lý giải về mức giá này, ông Nguyễn Xuân Châu, Tổng giám đốc Novahomes, cho rằng cơ hội để sở hữu những vị trí đắc địa tại TPHCM không còn nhiều trong khi số người giàu tại TPHCM đang và sẽ tiếp tục gia tăng mạnh.

Số căn hộ cao cấp được công bố ở Nam Sài Gòn cho đến nay còn chưa đạt đến con số chục ngàn, tức chưa được một phần ngàn số cư dân hiện tại trong thành phố. Đó là chưa kể nhiều dự án là để đón đầu nhu cầu sau ba, bốn năm nữa. Ông Châu nói: “Chúng tôi chưa quá lo việc cung sẽ vượt cầu”.

Trong khi đó, chủ dự án Kenton Residences nằm giáp giao lộ Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh với hơn 1.600 căn hộ cao cấp cũng cho rằng ngoài những dự án đã công bố, trong vòng vài năm tới, thị trường nhà ở TPHCM có thêm vài ngàn căn hộ cao cấp nữa cũng chưa đáp ứng đủ nhu cầu của bộ phận dân cư có điều kiện tiếp cận mức sống cao.

Mới hồi trước Tết Nguyên đán vừa qua, Phú Mỹ Hưng cũng đã đón tiếp gần 500 khách đến dự bốc thăm thứ tự ưu tiên chọn mua 130 căn hộ Riverside Residences tọa lạc trên đại lộ Nguyễn Lương Bằng với mức giá thấp nhất là 35 triệu đồng/mét vuông.

Trước đó một chút, vào trung tuần tháng 12-2008, chỉ trong vòng có hai ngày, chủ đầu tư dự án Dragon City nằm đối diện với Kenton Residences đã bán hết 20 căn biệt thự phố Ngân Long (bán đợt một) với giá từ 8-12 tỉ đồng/căn.

Còn quá sớm để nói rằng giao dịch nhà ở cao cấp sẽ lạc quan trở lại nhưng một chủ dự án nói với TBKTSG rằng những thông tin về chính sách kích cầu của Chính phủ cùng với việc lãi suất tiền gửi trở nên kém hấp dẫn đã có tác động tích cực đến tâm lý người mua và thị trường nhà đất đang có điều kiện để phục hồi.

Trên thực tế, việc giao dịch có chút cải thiện đã phần nào giúp các chủ đầu tư dự án củng cố lòng tin rằng thời gian phục hồi sức mua sẽ ngắn hơn thời gian cho ra lò sản phẩm.

Nhà trung bình: kỳ vọng vực dậy thị trường

Trong lúc việc mua bán căn hộ cao cấp đi từ “cực thịnh” sang “cực suy” trong năm 2008 thì một số dự án nhà có giá bán trung bình vẫn thành công được xem là “những điểm sáng trong bầu trời địa ốc ảm đạm”.

Đơn cử sản phẩm căn hộ E Home do Công ty Nam Long đầu tư ở phường Phước Long B, quận 9 với giá bán trung bình 600 triệu đồng/căn đã được bán gần hết qua hai đợt chào hàng hồi tháng 6 và tháng 12 vừa qua. Căn hộ Phú Lợi ở quận 8 của Sacomreal hợp tác với Hai Thành có giá bán từ 12-14 triệu đồng/mét vuông cũng được tiêu thụ tốt.

Một số dự án có mức giá nhỉnh hơn, khoảng 16-18 triệu đồng/mét vuông như căn hộ An Viên ở quận 7 hay Bình Phú ở quận 6 vẫn có khách hàng. Phần lớn khách mua nhà loại này là giới nhân viên công ty, có thu nhập ổn định hơn 10 triệu đồng/người/tháng hoặc giới trung niên có tích lũy mua nhà cho con cái ra riêng.

Hầu hết đều nhận được sự hỗ trợ tín dụng.Thực tế này cho thấy việc phát triển nhà ở giá trung bình tuy không mang lại lợi nhuận cao như nhà ở cao cấp nhưng cũng đỡ rủi ro hơn, ngay cả trong những giai đoạn khó khăn. Đang có những dự báo lãi suất sẽ tiếp tục giảm thêm và tín dụng tiêu dùng đang có dấu hiệu được nới lỏng hơn.

Một chủ đầu tư tính toán trong điều kiện lãi suất cho vay giảm còn khoảng 9%/năm với thời hạn cho vay 20 năm thì các cặp vợ chồng có thu nhập 15-17 triệu đồng/tháng sẽ có nhiều khả năng tiếp cận được với căn nhà trị giá khoảng 1 tỉ đồng/căn.

Nhiều chủ đầu tư cũng tin rằng số lao động thành thị có thu nhập 8 triệu đồng/người/tháng sẽ tăng mạnh sau hai năm nữa, theo đó sức mua nhà giá trung bình sẽ tăng theo.

Hiện nay khuynh hướng phát triển nhà ở giá từ 12-17 triệu đồng/mét vuông đang hình thành. Công ty Thanh Bình có kế hoạch đầu tư dự án 1.500 căn hộ ở quận 9 có giá bán dưới 1 tỉ đồng/căn; Công ty Nhà Việt Nam với gần 1.000 căn hộ ở phường Trường Thạnh, quận 9; Hoàng Anh Gia Lai Land cũng cho biết sẽ triển khai các dự án căn hộ giá khoảng 15 triệu đồng/mét vuông ở quận 8 và huyện Nhà Bè...

Trong khi đó, thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết một số nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hàn Quốc và Malaysia cũng đang tìm kiếm cơ hội phát triển các dự án nhà giá trung bình tại TPHCM. Hiện nay, tùy theo khả năng thu xếp vốn mà các chủ đầu tư tập trung vào một hoặc vài dự án, tuy nhiên, vẫn còn hàng chục dự án có sẵn ở Nhà Bè, Bình Chánh, quận 2, quận 9, quận 12... bị tạm hoãn triển khai, chờ đến lúc sức mua hồi phục sẽ trở mình.

Một số chuyên gia đã đưa ra kịch bản khả quan trong trường hợp lãi suất giảm thêm và những giải pháp kích cầu hiện nay phát huy tác dụng, cải thiện được không khí thị trường và tâm lý người mua thì tình hình mua bán nhà giá trung bình sẽ tăng vào cuối năm nay và dòng sản phẩm này sẽ xuất hiện nhiều từ năm 2011.

Có điều, các chủ dự án buộc phải tìm kiếm những kênh liên kết với các tổ chức tín dụng để hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà. Đây cũng là một phần việc chính của họ ngoài công việc đầu tư phát triển sản phẩm vì những ưu thế về nguồn và chính sách tín dụng đang trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng.

Nhà giá rẻ: vai trò của Nhà nước!

Chỗ ở cho người thu nhập thấp là vấn đề được bàn luận thường xuyên từ nhiều năm qua nhưng cho đến nay vẫn chưa có cơ chế thực hiện hiệu quả, nhất là ở các đô thị lớn. Dường như chưa ai định dạng nhà như thế nào là nhà giá rẻ mà lâu nay chỉ áng chừng là nhà có giá khoảng 400-500 triệu đồng/căn. Tuy nhiên cho đến nay, mức giá này được nhiều nhà đầu tư cho là rất khó thực hiện nếu Nhà nước không tăng cường chính sách ưu đãi.

Một nhà đầu tư dự án tại TPHCM cho biết ông đã tính toán và thấy khó lòng đầu tư xây căn hộ chung cư bán với giá 7-8 triệu đồng/mét vuông, cho dù là chọn đất ở Củ Chi đi chăng nữa.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng không cho phép xây căn hộ thương mại diện tích dưới 45 mét vuông nên khó có thể có căn hộ giá 400 triệu đồng, chưa kể xây căn hộ ở ngoại thành xa xôi, chưa kết nối được hạ tầng xã hội sẽ tiềm ẩn rủi ro kinh doanh rất lớn. Và ngay cả với mức giá này thì phần lớn người thu nhập thấp cũng khó lòng sở hữu được một căn hộ trong tình hình phải trả lãi vay vốn mua nhà.

Luật Nhà ở có đề cập đến nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua, trong đó, Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê và thuê mua. Tuy nhiên đối tượng nhắm đến chỉ bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân và công nhân trong các khu chế xuất, khu công nghiệp. Như vậy, có rất đông lao động thu nhập thấp thuộc các thành phần khác (như công nhân ngoài khu công nghiệp chẳng hạn) sẽ không được thụ hưởng gì từ việc phát triển nhà ở xã hội theo luật này.

Để dễ vận động doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và sát với nhu cầu thực tế, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã kiến nghị cần thống nhất khái niệm “nhà ở xã hội thuê mua” với “nhà ở (thương mại) giá rẻ, bán trả góp”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội này cho rằng Nhà nước chỉ tập trung phát triển quỹ nhà cho thuê, còn nhà giá rẻ bán trả góp có thể thực hiện xã hội hóa đầu tư với một cơ chế ưu đãi phù hợp. Chính sách ưu đãi dành cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà, bao gồm việc tạo quỹ đất, miễn giảm tiền sử dụng đất, các loại thuế, hỗ trợ lãi vay...

Riêng đối với người mua nhà trả góp, có chính sách cho vay khoản tiền phải nộp lần đầu, lãi suất càng thấp càng tốt, thời hạn trả góp tiền mua nhà có thể lên đến 30 năm.Trong khi nhà có giá trung bình đang là định hướng của nhiều chủ đầu tư dự án trong năm 2009 này thì sản phẩm nhà giá rẻ có thu hút nhà đầu tư mạnh mẽ hơn trước đây hay không vẫn còn phụ thuộc nhiều vào các chính sách ưu đãi của Nhà nước.

(Theo TBKTSG)